Cea mai mare cheltuială din viața ta nu e despre noroc, e despre ordine. Îți arătăm tot drumul, în 7 pași, cu bani reali pe masă: cât îți aprobă banca de fapt, cât cash îți trebuie și unde se ascund costurile care prind oamenii pe picior greșit. Cu două calculatoare pe care le folosești în 30 de secunde.
Costuri tranzacție ~1,5%
Calculator cu test de stres
Noua Casă vs standard
1. Banii reali
2. Cât îți aprobă banca
3. Noua Casă vs standard
4. Cauți + evaluarea
5. Notarul și actele
6. Intabularea
7. După chei
Calculator costuri
Întrebări
Ca să cumperi o casă în România ai nevoie de trei lucruri, în ordinea asta: bani cash pentru avans (minim 15% la creditul standard, mai puțin la Noua Casă), un venit care îți ține rata sub gradul maxim de îndatorare (40%, sau 45% la prima locuință) și un buget separat pentru costurile de tranzacție — notar, intabulare, evaluare — care înseamnă în jur de 1,5% din preț.
Drumul are 7 pași: (1) numeri banii reali, (2) afli cât îți aprobă banca, (3) alegi între Noua Casă și credit standard, (4) găsești imobilul și treci prin evaluare, (5) semnezi la notar, (6) intabulezi în cartea funciară și (7) în 30 de zile îți schimbi rolul fiscal. Cea mai frecventă greșeală: oamenii bugetează doar avansul și uită de notar, evaluare și taxe.
Hai să fim sinceri: cumpărarea unei case e prima dată când majoritatea oamenilor pun pe masă o sumă cu cinci-șase cifre. E normal să fie intimidant. Dar 90% din stresul ăsta vine din necunoscut, nu din complexitate. Procesul, dacă îl iei pas cu pas, e previzibil. Nimeni nu-ți ascunde nimic la modul ilegal — doar că nimeni nu se obosește să-ți explice totul dintr-o bucată, pe limba ta.
Așa că asta facem aici. Mergem pe tot drumul, de la „oare îmi permit?” până la „am cheile în mână și ce fac mai departe”. Pe parcurs ai două calculatoare și tabele care îți arată negru pe alb cine ce plătește. Începem cu partea pe care toți o subestimează: banii adevărați.
Pasul 1: Banii reali, nu doar avansul
Prima întrebare nu e „ce casă vreau”, ci „cât cash am efectiv”. Și aici e prima capcană: oamenii se gândesc la avans și se opresc. În realitate, ca să închizi o tranzacție îți trebuie patru pungi de bani, nu una. Iar dacă te gândești să construiești în loc să cumperi, socoteala arată cu totul altfel — am detaliat separat cât costă să construiești o casă.
Avansul
La un credit ipotecar standard, banca îți cere de regulă minim 15% din valoarea locuinței. La 100.000 €, asta înseamnă 15.000 € din buzunarul tău. Poate urca spre 25–35% în funcție de oraș, tipul imobilului și profilul tău. La Noua Casă, avansul e mai mic, pentru că statul garantează o parte din credit.
Costurile de tranzacție
Notar, intabulare, evaluare, eventual comision de agenție. Pune deoparte încă în jur de 1,5% din preț doar pentru taxele de cumpărător (fără comisionul agenției). Le detaliem mai jos, cu calculator.
Tamponul de siguranță
Nu-ți goli ultimul leu pe avans. Mutatul, mici reparații, mobilă, prima lună de rate — toate vin imediat. Ideal păstrezi un fond de urgență intact și după ce ai semnat.
Primul an de proprietar
Asigurarea obligatorie (PAD), eventuale reparații, întreținerea la bloc. Casa nu se oprește din costat după ce ai luat cheile — de fapt, atunci începe.
Regula simplă: buget casă = avans + ~1,5% taxe + tampon. Dacă ai exact cât trebuie pentru avans și nimic în plus, încă nu ești pregătit să cumperi. Mai pune deoparte câteva luni.
Cât timp strângi avansul, banii ăștia nu trebuie să stea sub saltea și nici la risc. Un depozit sau cont de economii cu lichiditate bună e locul firesc — îi vrei accesibili în momentul tranzacției, nu blocați. Iar dacă încă te întrebi dacă merită să cumperi sau să rămâi în chirie, am pus față în față cele două variante în ghidul chirie sau rată la bancă.
Pasul 2: Cât îți aprobă banca, de fapt
Aici se sparge visul de multe ori. Te uiți la apartamente de 120.000 € și apoi afli că banca îți dă maxim 90.000 €. Ca să nu pățești asta, calculezi înainte să te îndrăgostești de vreo casă.
Banca nu se uită la cât vrei tu, ci la gradul de îndatorare: cât din venitul tău net lunar poate merge spre rate. Regula stabilită de Banca Națională e neschimbată din 2019.
| Situație | Grad maxim de îndatorare |
|---|---|
| Credit în lei (regula generală) | 40% din venitul net |
| Prima locuință (cea în care vei sta) | 45% din venitul net |
| Credit în valută | 20% din venitul net (25% prima locuință) |
Adică: dacă tu și partenerul aveți împreună 8.000 lei net pe lună, iar e prima locuință (45%), suma totală a ratelor voastre — inclusiv cardul de credit și orice alt credit — nu poate trece de 3.600 lei/lună. Din rata aia maximă, banca calculează invers cât te poate împrumuta.
Aproape toate calculatoarele online îți arată doar cât rezultă din gradul de îndatorare. Dar banca finanțează efectiv minimul dintre trei valori: (a) prețul locuinței minus avansul tău, (b) valoarea de evaluare minus avansul și (c) suma maximă din gradul de îndatorare. Îți dă cea mai mică dintre ele. Calculatorul de mai jos e singurul care le pune pe toate trei față în față — și adaugă testul de stres pe care banca îl aplică în realitate.
Cât îți aprobă banca, cu regula minimului triplu
Estimare orientativă, nu o ofertă bancară. Băncile testează rezistența bugetului tău simulând o dobândă mai mare — dacă rata stresată depășește gradul, îți reduc suma sau cer avans mai mare. Pentru rata efectivă, vezi rata la creditul ipotecar și IRCC, iar pentru gradul tău exact, calculatorul de grad de îndatorare.
Dacă vânzătorul cere 110.000 € dar evaluatorul autorizat stabilește 100.000 €, banca finanțează raportat la 100.000 €, nu la cât ceri tu. Diferența de 10.000 € o acoperi tu, din buzunar, pe lângă avans. De asta calculatorul de mai sus îți cere separat prețul și evaluarea: ca să vezi din timp dacă rămâi descoperit.
Trei pârghii reale: aduci un co-debitor (venitul se cumulează), întinzi creditul pe mai mulți ani (rata scade, dar plătești mai multă dobândă total) și scapi de datoriile mici înainte de a aplica. Un card de credit cu limită mare îți mănâncă din grad chiar dacă nu-l folosești. Optimizarea se face cel mai bine cu 3–6 luni înainte de dosar.
Dacă ai deja rate care te strâng, înainte de orice discuție cu banca merită să te uiți peste ghidul cum scapi de datorii. Și nu uita: la masa cu banca, dobânda și rata nu-s bătute în cuie — vezi cum negociezi rata cu banca. Tot înainte de aprobare, banca îți verifică istoricul de plată la Biroul de Credit. Termenii bancari care apar în discuție îi găsești explicați pe scurt în dicționar: gradul de îndatorare, creditul ipotecar și indicele IRCC.
Pasul 3: Noua Casă sau credit standard?
Programul Noua Casă (continuatorul fostului Prima Casă) e creditul ipotecar garantat de stat. Statul nu îți dă bani — garantează în fața băncii o parte din împrumut (în jur de 50% din credit), ca să-ți poată cere un avans mai mic. Am detaliat condițiile, avansul și un calculator dedicat în ghidul despre Noua Casă 2026. Întrebarea reală nu e „care e mai bun”, ci „care mi se potrivește mie”.
| Criteriu | Noua Casă | Credit standard |
|---|---|---|
| Avans | De la 15% (garanție de stat) | De regulă minim 15%, poate urca la 25–35% |
| Plafon de preț al locuinței | Da, există limită (în jur de 119.000 €) | Fără plafon |
| Taxe notariale | Reduse (onorariu + intabulare) | Integrale |
| Restricții | Nu vinzi/închiriezi în primii 5 ani; comision de garantare anual | Fără restricții de acest fel |
| Cui se potrivește | Prima locuință, buget limitat, imobil sub plafon | Buget mai mare, libertate de alegere |
Plafonul de preț face ca, în orașele mari, programul să nu acopere apartamentele de 2–3 camere noi (prețuri frecvent peste 130.000 €). În plus, imobilul cumpărat prin Noua Casă nu poate fi vândut sau închiriat în primii 5 ani, iar la credit se adaugă un comision anual de garantare. Verifică cifrele la zi direct la bancă sau la finanțator înainte să te bazezi pe program.
Pe scurt: dacă e prima ta casă, nu ai mult cash pentru avans și te încadrezi în plafonul de preț, Noua Casă e adesea cea mai accesibilă cale de intrare. Dacă ai avansul și vrei libertate totală la alegerea imobilului, creditul standard e mai simplu. Contează și dacă alegi o dobândă fixă sau variabilă — îți schimbă cât de previzibilă e rata în anii care vin. Iar dacă ai deja un credit și dobânda te apasă, poți oricând să faci refinanțare sau rambursare anticipată mai târziu (0% comision la dobânda variabilă, maxim 1% la cea fixă).
Pasul 4: Cauți casa și treci prin evaluare
Acum că știi bugetul real, începe vânătoarea. Două lucruri pe care le subestimează toți: comisionul agenției și evaluarea bancară.
Comisionul agenției imobiliare
Dacă cumperi printr-o agenție, comisionul e în general între 2% și 5% din prețul de vânzare, stabilit prin contract. E negociabil și se plătește la finalizarea tranzacției. Poți cumpăra și direct de la proprietar, fără agenție — economisești comisionul, dar îți asumi tu verificarea actelor (sau plătești un avocat, ceea ce tot merită).
Evaluarea imobilului
Înainte să-ți dea creditul, banca trimite un evaluator autorizat ANEVAR care stabilește cât valorează de fapt locuința. Banca finanțează raportat la valoarea evaluată, nu la prețul cerut. Dacă vânzătorul cere 110.000 € dar evaluarea iese 100.000 €, banca calculează creditul la 100.000 € — iar diferența o acoperi tu, din buzunar. Evaluarea costă de regulă 400–1.200 lei, suportată de cumpărător. Cum decurge, cine o face și cum îți poate crește avansul peste noapte, în ghidul despre evaluarea imobiliară.
Înainte să semnezi antecontractul, negociază prețul. Avem un ghid dedicat: cum negociezi prețul unui apartament. Câteva mii de euro câștigate la negociere valorează mai mult decât orice optimizare de dobândă.
Pasul 5: Notarul și actele
Aici devine oficial. De obicei sunt două momente la notar: antecontractul (promisiunea de vânzare, când dai un avans vânzătorului și blochezi tranzacția) și contractul final de vânzare-cumpărare, semnat în aceeași zi cu contractul de ipotecă, atunci când banca eliberează banii.
Ce acte pregătești tu, cumpărătorul
Partea ta e simplă. Vânzătorul are de pregătit dosarul greu (acte de proprietate, certificat fiscal, cadastru, extras de carte funciară, certificat energetic, adeverință de la asociație). Tu, ca și cumpărător, aduci de regulă:
- actul de identitate valabil;
- certificatul de căsătorie (dacă e cazul) și eventual convenția matrimonială;
- documentele de la bancă: contractul de credit și de ipotecă — transmise de obicei direct de bancă notarului.
Cine plătește ce
| Cost | Cine plătește |
|---|---|
| Onorariul notarului | Cumpărătorul |
| Intabularea în cartea funciară | Cumpărătorul |
| Înscrierea ipotecii | Cumpărătorul |
| Impozitul pe transferul proprietății | Vânzătorul |
| Extrasul de carte funciară | Vânzătorul |
| Comisionul agenției | Negociabil (de regulă cumpărătorul) |
Onorariul notarial se calculează pe o grilă progresivă, în funcție de valoarea din contract, și include TVA de 21%. La un apartament de 100.000 €, totalul taxelor de cumpărător (onorariu + intabulare + ipotecă) se învârte în jur de 1,4–1,5% din preț — vezi exact cât costă notarul. La Noua Casă, o parte din aceste taxe sunt reduse.
Nu da niciodată un avans mare „pe încredere”, direct vânzătorului, fără antecontract semnat la notar. Antecontractul te protejează: stabilește prețul, termenele și penalitățile dacă una dintre părți se răzgândește. Suma o predai în condiții clare, nu pe cuvânt.
Pasul 6: Intabularea și cartea funciară
Ai semnat, ai cheile — dar legal nu ești încă „înscris” ca proprietar până nu se face intabularea: trecerea dreptului tău de proprietate în Cartea Funciară, la Oficiul de Cadastru (OCPI/ANCPI). Vestea bună: la o vânzare-cumpărare, notarul e obligat prin lege să depună el cererea de intabulare. Tu nu alergi la ghișeu.
Taxa de intabulare pentru persoane fizice este de 0,15% din valoarea imobilului. La un apartament de 100.000 € (în jur de 500.000 lei), asta înseamnă aproximativ 750 lei, plus o taxă mică pentru emiterea cărții funciare. Dacă ai cumpărat cu credit, se adaugă și înscrierea ipotecii: 100 lei plus 0,1% din suma împrumutată.
Fără intabulare nu poți vinde, dona, ipoteca sau lăsa moștenire imobilul în mod legal. E „cartea de identitate” a casei tale. La cumpărarea prin notar se rezolvă automat, dar dacă ai moștenit sau ai construit, e pasul pe care nu-l amâni. Vezi tot procesul, costurile și actele în ghidul despre cadastru și intabulare.
Pasul 7: După ce ai cheile
Felicitări, ești proprietar. Mai sunt trei lucruri de bifat ca să fii în regulă complet.
Schimbarea rolului fiscal — în 30 de zile
Ai la dispoziție 30 de zile de la semnarea contractului ca să declari noua locuință la Direcția de Impozite și Taxe Locale (primărie). Pe baza ei vei plăti impozitul anual pe locuință. E o formalitate, dar cu termen — nu o uita.
Asigurarea obligatorie (PAD)
Orice locuință din România trebuie să aibă asigurarea obligatorie PAD, împotriva dezastrelor naturale. E ieftină și obligatorie prin lege. Peste ea poți adăuga o asigurare facultativă, mai cuprinzătoare. Detalii în ghidul despre asigurarea locuinței.
Bugetul de proprietar
Rata e doar începutul. Adaugă întreținerea la bloc, eventuale lucrări de renovare și un mic fond pentru reparații neașteptate.
Calculator: cât te costă de fapt achiziția
Pune prețul locuinței și vezi pe loc cam câți bani cash îți trebuie la masă — avans plus taxe. Cifrele sunt orientative; pentru onorariul exact, notarul îți dă calculul precis pe grila oficială.
Costul real al cumpărării
Estimare orientativă pentru o achiziție cu credit. Onorariul notarial real se calculează pe grila oficială (progresivă) și diferă între notariate. La Noua Casă, o parte din taxe sunt reduse. Nu include mutarea, mobila sau renovarea.
Greșelile care costă cel mai mult
Te îndrăgostești de casă înainte să afli cât îți aprobă banca
Calculezi gradul de îndatorare primul. Altfel pierzi timp și energie pe imobile pe care nu le poți finanța.
Bugetezi doar avansul
Notarul, evaluarea și intabularea apar exact când ai cel mai puțin cash. Pune-le în buget de la început.
Ignori că evaluarea poate ieși sub preț
Dacă evaluarea e mai mică decât prețul cerut, diferența o pui tu din buzunar, pe lângă avans. Verifică din timp, nu în ziua semnării.
Întinzi creditul la maximum doar ca să iei o casă mai mare
O rată comodă azi poate deveni sufocantă dacă dobânda crește. Testul de stres al băncii exact asta verifică. Lasă-ți un tampon, nu te întinde la limita gradului.
Nu ești sigur dacă să cumperi sau să stai în chirie?
Înainte de tot drumul ăsta, merită să fii sigur că achiziția e decizia corectă pentru tine acum. Am pus față în față chiria și rata la bancă, cu numere reale pentru bugetul tău.
Pași următori și ghiduri conexe
Program stat
Acte
Bani
Mai târziu
Negociere
Întrebări frecvente
De câți bani am nevoie ca să cumpăr o casă în România?
Ai nevoie de avans (minim 15% la creditul standard, mai puțin la Noua Casă), plus costuri de tranzacție de circa 1,5% din preț (notar, intabulare, evaluare) și un tampon pentru mutare. La un apartament de 100.000 € înseamnă în jur de 15.000 € avans și circa 1.500 € taxe.
Cât avans îmi trebuie pentru un credit ipotecar?
La creditul ipotecar standard, băncile cer de regulă minim 15% din valoarea locuinței, dar poate urca la 25–35% în funcție de oraș și imobil. La programul Noua Casă avansul este mai mic, pentru că statul garantează o parte din credit. Cu cât avansul e mai mare, cu atât rata lunară și dobânda totală plătită sunt mai mici.
Care este gradul maxim de îndatorare?
BNR stabilește 40% din venitul net la creditele în lei, 45% pentru creditul destinat primei locuințe în care vei locui, și 20% (25% prima locuință) la creditele în valută. În calcul intră toate ratele, inclusiv cardurile de credit. Limitele sunt neschimbate din 2019.
Cât mă aprobă banca la un venit de 8.000 lei net?
La 8.000 lei net pe gospodărie, prima locuință (grad 45%) și fără alte rate, rata maximă acceptată e în jur de 3.600 lei pe lună. La o dobândă în jur de 7,5% pe 30 de ani, asta înseamnă un credit de aproximativ 510.000 lei. Atenție: banca îți dă minimul dintre suma din grad, prețul minus avans și evaluarea minus avans.
Ce este regula minimului triplu la creditul ipotecar?
Banca finanțează cea mai mică dintre trei valori: prețul locuinței minus avansul tău, valoarea de evaluare minus avansul, și suma maximă rezultată din gradul tău de îndatorare. Chiar dacă te încadrezi în grad, dacă evaluarea iese sub preț, banca îți dă mai puțin — iar diferența o acoperi tu.
Merită Noua Casă sau credit standard?
Noua Casă e mai avantajoasă dacă e prima ta locuință, ai puțin cash pentru avans și te încadrezi în plafonul de preț al programului — avansul e mai mic și unele taxe notariale sunt reduse. Dezavantaje: plafonul de preț (în orașele mari nu acoperă apartamentele noi) și restricția de a nu vinde sau închiria 5 ani. Creditul standard e mai potrivit dacă ai avansul și vrei libertate totală.
Ce acte îmi trebuie ca cumpărător la credit ipotecar?
Ca și cumpărător, pregătești puține acte: actul de identitate valabil, certificatul de căsătorie (dacă e cazul) și documentele de la bancă (contractul de credit și de ipotecă), transmise de regulă direct de bancă notarului. Dosarul greu (acte de proprietate, cadastru, certificat fiscal și energetic) îl pregătește vânzătorul. Vezi lista completă de acte necesare.
Cât costă notarul la cumpărarea unui apartament?
Onorariul notarial se calculează pe o grilă progresivă, în funcție de valoarea din contract, și include TVA de 21%. La un apartament de 100.000 €, totalul taxelor de cumpărător (onorariu + intabulare + înscriere ipotecă) ajunge în jur de 1,4–1,5% din preț. La Noua Casă, o parte din aceste taxe sunt reduse.
Cine plătește taxele notariale, cumpărătorul sau vânzătorul?
Cumpărătorul plătește onorariul notarial, intabularea și înscrierea ipotecii. Vânzătorul plătește impozitul pe transferul proprietății și extrasul de carte funciară. Comisionul agenției e negociabil, dar de regulă revine cumpărătorului.
Ce este intabularea și cât costă?
Intabularea e înscrierea dreptului tău de proprietate în Cartea Funciară, la OCPI. Taxa pentru persoane fizice e 0,15% din valoarea imobilului (circa 750 lei la un apartament de 500.000 lei), plus o taxă mică pentru cartea funciară. La cumpărarea prin notar, notarul depune el cererea — nu te ocupi tu. Detalii în ghidul despre cadastru și intabulare.
Trebuie să plătesc impozit când cumpăr o casă?
Nu. Impozitul pe transferul proprietății (1% peste 3 ani de deținere, 3% sub 3 ani) îl plătește vânzătorul, nu cumpărătorul. La apartamentele noi cumpărate direct de la dezvoltator, acest impozit nici nu se aplică. Tu, ca proprietar nou, vei plăti doar impozitul anual local pe locuință.
Cât durează tot procesul de cumpărare?
De la decizie până la chei, de regulă 30–60 de zile, în funcție de cât de repede aprobă banca și de cât de pregătit e dosarul vânzătorului. Aprobarea creditului și evaluarea sunt etapele care iau cel mai mult. Intabularea după semnare se rezolvă în câteva zile lucrătoare prin notar.
Surse oficiale și verificări recomandate
- Banca Națională a României — Regulamentul privind gradul maxim de îndatorare (40% / 45% / 20% / 25%), neschimbat din 2019.
- Ministerul Finanțelor și FNGCIMM — programul Noua Casă, plafon, garanție de stat și ghid operațional.
- ANCPI / OCPI — taxa de intabulare (0,15%) și înscrierea în Cartea Funciară.
- UNNPR — grilele notariale și onorariile (inclusiv TVA 21%).
- ANEVAR — evaluarea imobiliară autorizată (400–1.200 lei).
- Codul Fiscal și OUG 50/2010 — impozitul pe transferul proprietăților și rambursarea anticipată.
Important: acest ghid are rol educațional și reflectă regulile generale în vigoare la momentul actualizării. Avansul, plafoanele Noua Casă, dobânzile și onorariile se modifică, iar fiecare bancă și notariat are condițiile lui. Pentru cifre exacte, verifică la bancă, la finanțator și la notar înainte de a semna. Nu este consultanță financiară sau juridică.
