Taxe notariale la cumpărare: cât costă notarul de fapt
Mulți cumpărători bugetează doar avansul și sunt luați prin surprindere la notar. Adevărul e simplu: pe lângă preț, mai pui în jur de 1,5% din valoare pe onorariu, intabulare și ipotecă. Îți arătăm cine ce plătește, cum se calculează onorariul și cât iese exact, cu un calculator pe care îl folosești în zece secunde.
La cumpărarea unei locuințe, cumpărătorul plătește onorariul notarial, intabularea și (dacă ia credit) înscrierea ipotecii — în total în jur de 1,5% din preț. Vânzătorul plătește impozitul pe transferul proprietății (1% peste 3 ani de deținere, 3% sub 3 ani) și extrasul de carte funciară.
Onorariul se calculează pe o grilă progresivă (Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024), la care se adaugă TVA de 21% și o taxă de arhivare de 45 lei. La un apartament de 100.000 €, taxele de cumpărător ies în jur de 6.800–8.100 lei, în funcție dacă plătești cash sau cu credit.
Cea mai frecventă surpriză neplăcută la cumpărarea unei case nu e prețul — pe ăla îl știi din timp. Sunt taxele de la notar, care apar fix în ziua semnării, exact când ai cel mai puțin cash. Vestea bună e că se pot calcula din timp și chiar reduce puțin. Hai să le luăm pe rând, fără limbaj de jurist.
Calculator taxe notariale
Pune prețul locuinței și spune dacă o iei cu credit. Calculatorul îți arată onorariul (cu TVA), intabularea, înscrierea ipotecii și totalul de care ai nevoie la notar.
Cât plătești la notar la cumpărare
Estimare orientativă pe grila minimă. Notariatele pot taxa peste grilă, iar dacă prețul e mai mic decât valoarea din grila notarială, taxele se calculează la valoarea din grilă. La Noua Casă, autentificarea contractului de credit are onorariu zero. Vezi și drumul complet de cumpărare.
Ce taxe plătești, mai exact
La cumpărarea unei locuințe cu credit, cumpărătorul are de regulă trei taxe. Iată-le pe rând.
Onorariul notarial
Plata pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. Se calculează pe o grilă progresivă, la care se adaugă TVA de 21% și o taxă de arhivare de 45 lei. E cea mai mare dintre taxe.
Intabularea (taxa ANCPI)
Înscrierea dreptului tău de proprietate în Cartea Funciară: 0,15% din valoarea imobilului pentru persoane fizice, plus circa 60 lei pentru cartea funciară. Notarul o depune pentru tine.
Înscrierea ipotecii
Doar dacă iei credit: 100 lei plus 0,1% din suma împrumutată, pentru înscrierea garanției băncii. La plata integrală, această taxă dispare.
Cine plătește ce
Confuzia clasică. Regula din Codul Civil: în lipsa unei înțelegeri contrare, cheltuielile contractului revin cumpărătorului. Vânzătorul are și el partea lui.
| Cost | Cine plătește |
|---|---|
| Onorariul notarial | Cumpărătorul |
| Taxa de arhivare (45 lei) | Cumpărătorul |
| Intabularea ANCPI (0,15%) | Cumpărătorul |
| Înscrierea ipotecii | Cumpărătorul |
| Impozitul pe transferul proprietății (1% / 3%) | Vânzătorul |
| Extrasul de carte funciară pentru autentificare | Vânzătorul |
Vânzătorul plătește statului 1% din preț dacă a deținut imobilul peste 3 ani, sau 3% dacă l-a deținut sub 3 ani. Plafonul de scutire de 450.000 lei a fost eliminat, deci se aplică la întreaga valoare. Excepție: la apartamentele noi cumpărate direct de la dezvoltator (prima vânzare), acest impozit nu se aplică.
Onorariul notarial: cum se calculează
Onorariul nu e un procent fix. E o grilă progresivă stabilită prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024: cu cât valoarea e mai mare, cu atât procentul marginal scade. Practic, pleci de la în jur de 2,2% pentru sume mici și ajungi spre 0,6% pentru sume foarte mari.
| Valoarea tranzacției | Onorariu minim (fără TVA) |
|---|---|
| Până la 200.000 lei | Procent mai mare (până spre 2,2%) |
| 200.000 – 600.000 lei | 2.805 lei + 0,9% din ce depășește 200.000 |
| Peste 600.000 lei | Procent marginal mai mic (spre 0,6%) |
La acest onorariu de bază se adaugă TVA de 21% (modificat din 1 august 2025) și o taxă fixă de arhivare de 45 lei. Important: grila notarială (studiul de piață) stabilește o valoare minimă a imobilului. Dacă prețul tău de vânzare e mai mic decât valoarea din grilă, taxele se calculează la valoarea din grilă, nu la prețul plătit.
Apartament de 100.000 € (circa 507.000 lei), cumpărat cu credit (avans 15%): onorariu cu TVA în jur de 6.800 lei, intabulare circa 820 lei, ipotecă circa 530 lei. Total cumpărător: aproximativ 8.100 lei, adică în jur de 1,6% din preț. La o garsonieră de 50.000 €, totalul scade spre 4.000–4.800 lei.
Cum plătești mai puțin la notar
Ceri oferte de la 2–3 notariate
Grila e doar tariful minim — notarii pot taxa și peste. Pentru un apartament, diferența între un notariat cu tarif minim și unul cu tarif mai mare poate ajunge la 1.000–2.000 lei.
Folosești programul Noua Casă
Prin programul de stat, autentificarea contractului de credit ipotecar are onorariu zero și unele taxe sunt reduse. Vezi ghidul despre Noua Casă.
Verifici valoarea din grilă
Dacă negociezi un preț sub valoarea din grila notarială, taxele se calculează tot la valoarea din grilă. Nu te aștepta să plătești taxe mai mici doar pentru că ai obținut un preț bun.
Taxele notariale sunt doar o parte din socoteală
Avans, cât te aprobă banca, Noua Casă, intabulare și ce faci după ce ai cheile — tot drumul de cumpărare e explicat pas cu pas, cu calculatoare, în ghidul nostru complet.
Cum cumperi o casă în România →Costurile de cumpărare se plătesc la început, dar proprietatea vine și cu obligații anuale. După ce locuința sau terenul intră pe numele tău, trebuie să verifici și impozitul local. Am explicat separat impozitul pe casă, apartament și teren în 2026, inclusiv cum se calculează, cine îl plătește și ce diferențe pot apărea în funcție de localitate.
Ghiduri conexe
Întrebări frecvente
Cât costă notarul la cumpărarea unui apartament?
La un apartament de 100.000 €, taxele de cumpărător (onorariu cu TVA + intabulare + ipotecă) ajung în jur de 6.800–8.100 lei, adică aproximativ 1,5% din preț. Suma exactă depinde de notariat și dacă plătești cash sau cu credit.
Cine plătește taxele notariale, cumpărătorul sau vânzătorul?
Conform Codului Civil, în lipsa unei înțelegeri contrare, cheltuielile contractului revin cumpărătorului: onorariul, intabularea și înscrierea ipotecii. Vânzătorul plătește impozitul pe transferul proprietății și extrasul de carte funciară.
Cum se calculează onorariul notarial?
Pe o grilă progresivă stabilită prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024: procentul scade pe măsură ce valoarea crește, de la circa 2,2% la sume mici spre 0,6% la sume foarte mari. La onorariul de bază se adaugă TVA de 21% și o taxă de arhivare de 45 lei.
Se plătește TVA la notar?
Da. Onorariul notarial este un serviciu, deci i se adaugă TVA de 21% (cota modificată din 1 august 2025). TVA-ul se aplică la onorariu și la taxa de arhivare, nu la intabulare sau la impozitul pe transfer.
Cât costă intabularea?
Taxa de intabulare la ANCPI este 0,15% din valoarea imobilului pentru persoane fizice, plus circa 60 lei pentru cartea funciară. La un apartament de 500.000 lei înseamnă în jur de 820 lei. Notarul depune cererea pentru tine.
Ce taxe plătește vânzătorul?
Vânzătorul plătește impozitul pe transferul proprietății — 1% din preț dacă a deținut imobilul peste 3 ani, 3% dacă sub 3 ani — și extrasul de carte funciară pentru autentificare.
Se plătește impozit la apartament nou de la dezvoltator?
Nu. La prima vânzare a unei locuințe noi, direct de la dezvoltator (persoană juridică), impozitul pe transferul proprietății nu se aplică. Cumpărătorul plătește în continuare onorariul și intabularea.
Pot plăti mai puțin la notar?
Da. Grila e doar tariful minim, iar notariatele taxează diferit. Cere oferte de la 2–3 birouri notariale — pentru un apartament, diferența poate ajunge la 1.000–2.000 lei. La Noua Casă, autentificarea contractului de credit are onorariu zero.
Ce este grila notarială și de ce contează?
Grila notarială (studiul de piață) stabilește o valoare minimă a imobilelor pentru calculul taxelor. Dacă prețul tău de vânzare e mai mic decât valoarea din grilă, taxele se calculează la valoarea din grilă, nu la prețul efectiv plătit.
Cât costă notarul la Noua Casă?
La programul Noua Casă, onorariul de autentificare a contractului de credit ipotecar este zero, iar unele taxe notariale sunt reduse. Onorariul pentru contractul de vânzare-cumpărare se aplică în continuare, pe grila standard.
Surse oficiale și verificări recomandate
- Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024 — grila onorariilor notariale minime.
- Legea 141/2025 — cota de TVA de 21% aplicabilă din 1 august 2025.
- OG 16/2022 — impozitul pe transferul proprietăților imobiliare (1% / 3%).
- Codul Civil, art. 1666 — cheltuielile contractului de vânzare în sarcina cumpărătorului.
- ANCPI — taxa de intabulare (0,15% pentru persoane fizice).
Important: acest ghid are rol educațional și oferă estimări orientative. Onorariile diferă între notariate, grila și cotele se pot modifica, iar taxele se calculează la valoarea din grila notarială dacă prețul e mai mic. Pentru suma exactă, cere o ofertă unui birou notarial. Nu este consultanță juridică sau fiscală.
