Dacă ești proprietar și îți e teamă să te uiți la Declarația Unică — ești în locul potrivit. Nu facem impozit pe chirie cu jargon fiscal. Facem matematică simplă: câți bani ai încasat, câți dai la stat, câți rămân la tine.
Plus tot ce mulți proprietari ratează: înregistrarea contractului la ANAF, ce faci dacă chiriașul e firmă, cum împărțiți impozitul la coproprietate și ce se schimbă față de regimul Airbnb.
Impozit chirie 2026: impozitul e 10% din venitul net. Venitul net = chiria încasată minus 20% cheltuieli forfetare. Pe scurt: din orice chirie, dai aproximativ 8% impozit din total, restul de 92% e al tău (înainte de CASS, dacă depășești pragul).
Atenție: ăsta e regimul pentru chiria clasică pe termen lung. Dacă închiriezi turiștilor (Airbnb, Booking), e alt regim fiscal — cu cotă forfetară de 30%, nu 20%. Vezi ghidul despre impozitul pe cazarea turistică.
Ești proprietar cu un apartament dat în chirie și te blochezi de fiecare dată când vine vorba de ANAF? Vestea bună: impozitul pe chirie nu e complicat — e doar prost explicat în general. Aici găsești tot ce trebuie să știi despre impozit chirie 2026 — formula, calculatorul și cum declari — explicat ca pentru un om normal, nu ca pentru un contabil. Pentru tabloul fiscal complet, vezi ghidul despre taxe și impozite pentru persoane fizice.
Ce s-a schimbat la impozitul pe chirie
Au dispărut normele de venit — sistemul prin care unii proprietari plăteau un impozit fix indiferent cât încasau. Acum toți proprietarii calculează impozitul pe chiria reală încasată. A dispărut și sistemul real (cu deducerea cheltuielilor efective). A rămas doar cota forfetară de 20%, aplicată automat.
Practic, dacă erai pe normă de venit, acum ești automat pe sistemul cu deducere forfetară. Iar dacă deduceai cheltuieli reale (renovări, reparații), nu mai poți — primești în schimb 20% deducere automată, fără să mai ții facturi.
Formula: 80% din chirie × 10% — atât
Toată matematica impozitului pe chirie se reduce la două operații:
Pe scurt: orice chirie dai, plătești aproximativ 8% impozit din totalul încasat. Restul de 92% e al tău (înainte de CASS, dacă e cazul).
Calculator impozit chirie
Introdu chiria lunară și vezi instant impozitul anual, lunar și dacă datorezi CASS. Funcționează în lei și euro.
Calculator impozit chirie 2026
Chirie clasică pe termen lung — deducere 20% + impozit 10% + CASS pe plafoane.
Moneda chiriei
Calculator orientativ pentru un singur contract de închiriere pe termen lung. Curs euro: 4,97 lei (medie BNR 2025). Consultă un contabil pentru situații complexe. Nu e consultanță fiscală.
Exemple reale: cât plătești în funcție de chiria ta
| Chirie lunară | Chirie anuală | Venit net (−20%) | Impozit (10%) | CASS | Total ANAF/an |
|---|---|---|---|---|---|
| 500 lei | 6.000 lei | 4.800 lei | 480 lei | Nu | 480 lei |
| 800 lei | 9.600 lei | 7.680 lei | 768 lei | Nu | 768 lei |
| 1.000 lei | 12.000 lei | 9.600 lei | 960 lei | Nu | 960 lei |
| 1.500 lei | 18.000 lei | 14.400 lei | 1.440 lei | Nu | 1.440 lei |
| 2.000 lei | 24.000 lei | 19.200 lei | 1.920 lei | Nu (sub prag) | 1.920 lei |
| 2.531 lei | 30.372 lei | 24.298 lei | 2.430 lei | La limită | 2.430 lei |
| 2.550 lei | 30.600 lei | 24.480 lei | 2.448 lei | Da — 2.430 lei | 4.878 lei |
| 3.000 lei | 36.000 lei | 28.800 lei | 2.880 lei | Da — 2.430 lei | 5.310 lei |
| 5.000 lei | 60.000 lei | 48.000 lei | 4.800 lei | Da — 4.860 lei | 9.660 lei |
Uită-te la rândurile evidențiate. La 2.531 lei chirie lunară, venitul net ajunge fix la 24.298 lei — cu doi lei sub prag. La 2.550 lei chirie, treci pragul și plătești brusc 2.430 de lei CASS în plus. Nouăsprezece lei pe lună în plus la chirie te costă 2.430 de lei pe an. Merită să știi unde e granița.
Chirie clasică vs Airbnb: care e diferența la impozit
Multă lume le confundă, dar sunt două regimuri fiscale diferite, cu cote diferite și obligații diferite. Iată comparația, ca să știi exact unde te încadrezi:
| Criteriu | Chirie clasică (termen lung) | Regim turistic (Airbnb, Booking) |
|---|---|---|
| Cine stă | Chiriaș, luni sau ani | Turiști, șederi scurte |
| Cotă forfetară | 20% | 30% |
| Impozit efectiv | ~8% din brut | ~7% din brut |
| Cod SITUR | Nu | Da, obligatoriu |
| Bon fiscal / e-Factura | Nu | Da |
| Cum se stabilește venitul | Pe chiria reală încasată | Pe norme de venit, până la 5 camere închiriate |
| Formular suplimentar | C168 (înregistrare contract) | Fișa capacității de cazare |
Dacă închiriezi aceluiași om cu contract lunar sau anual → ești pe chiria clasică, acest articol. Dacă listezi pe Airbnb sau Booking și vin turiști pentru câteva nopți → ești pe regim turistic, cu cotă de 30% și obligații separate. Pentru asta avem ghidul dedicat: impozit Airbnb și Booking.
Înregistrarea contractului la ANAF: obligație + un avantaj ascuns
Mulți proprietari nu știu asta: pe lângă declararea venitului, ai obligația să înregistrezi contractul de închiriere la ANAF. Și nu e doar o corvoadă — vine cu un beneficiu real.
De la semnarea contractului (și de la orice modificare sau încetare). Se face online prin SPV sau la ghișeu, cu formularul C168.
Din 2026, obligația se aplică atât proprietarilor unici, cât și coproprietarilor. Se desemnează unul care îndeplinește obligația.
Un contract înregistrat devine titlu executoriu: poți recupera chiria restantă direct, fără un proces lung în instanță.
Legea îți cere și să anunți Asociația de Proprietari în 10 zile despre încheierea contractului, cu identitatea chiriașilor. E o formalitate, dar nerespectarea poate atrage amenzi.
CASS — când plătești și când nu (fără panică)
CASS (contribuția la sănătate) e partea care surprinde pe toată lumea. Vestea bună: cei mai mulți proprietari cu o singură garsonieră sau apartament mic nu o plătesc.
Nu plătești CASS dacă venitul net anual din chirii e sub 24.300 lei (6 salarii minime brute). Asta înseamnă o chirie de până în 2.531 lei pe lună.
Dacă depășești pragul: plătești CASS de 10% pe plafonul de 6 salarii minime, adică 2.430 lei fix. Peste 12 salarii (48.600 lei net): 4.860 lei. Peste 24 de salarii (97.200 lei net): 9.720 lei. Detalii complete în ghidul Declarația Unică 2026.
CASS-ul din salariu nu se cumulează cu cel din chirii. Dacă angajatorul plătește CASS pentru tine, datorezi CASS din chirii separat doar dacă depășești pragul de 6 salarii minime din veniturile din capital.
Pragul nu se uită doar la chirii. Se adună toate veniturile din capital: chirii nete, dividende, câștiguri din investiții, dobânzi, crypto. Poți avea o chirie mică și niște dividende mici, fiecare sub prag, dar împreună să treci de 24.300 de lei — și să datorezi CASS.
Situații speciale: garanție, utilități, chiriaș-firmă, coproprietate
Astea sunt întrebările care apar mereu și pe care articolele tehnice le sar. Le luăm pe rând, scurt și clar.
Nu se impozitează — fiindcă o returnezi la final. Devine venit impozabil doar dacă o folosești pentru plata chiriei (de exemplu ultima lună), caz în care o declari.
Dacă utilitățile sunt contractual în sarcina chiriașului și le plătește el, nu se adaugă la venitul tău. Dacă sunt în sarcina ta, dar le plătește chiriașul în locul tău, atunci se adaugă la venitul brut.
Dacă închiriezi unei persoane juridice, firma reține impozitul la sursă și îl plătește. Nu mai depui Declarația Unică pentru acel venit — poți cere firmei un document care atestă impozitul reținut. Atenție: venitul intră totuși la cumulul pentru CASS.
Venitul se împarte proporțional cu cotele deținute, iar fiecare proprietar declară cota lui. Dacă apartamentul e al ambilor soți în mod egal, fiecare declară jumătate — ceea ce deseori vă ajută să nu depășiți plafoanele CASS. La o chirie de 4.000 lei pe lună, împărțită între soți, fiecare rămâne sub prag și economisiți 2.430 de lei.
Chiria la negru: hai să vorbim cinstit despre risc
În România, mulți proprietari nu declară chiria. Nu îi judecăm — înțelegem de ce s-a întâmplat. Dar contextul s-a schimbat, iar riscul nu mai e cel de acum zece ani.
ANAF are acces la datele agențiilor imobiliare și la tranzacțiile bancare. Plățile în cash sunt din ce în ce mai puțin invizibile — transferurile, Airbnb și Booking transmit automat date.
Amenda pentru nedepunere e mică: 50–500 de lei. Plus dobânzi de 0,02% pe zi și penalități de întârziere de 0,01% pe zi la impozitul neplătit. Pe o sumă de 2.000 de lei, câteva luni de întârziere înseamnă zeci de lei. Nu asta e problema.
Problema e mai jos. Dacă banii din chirii apar în conturi sau în cheltuieli și nu poți dovedi de unde vin, nu mai vorbim de 10%. Se aplică cota pentru veniturile fără sursă identificată: 70%, plus o posibilă penalitate de nedeclarare.
La o chirie de 2.000 de lei pe lună, impozitul corect e 1.920 de lei pe an. Dacă nu declari trei ani și ANAF găsește cei 72.000 de lei ca venituri fără sursă, discuția nu mai e despre 5.760 de lei impozit, ci despre peste 50.000 de lei.
Verificarea nu pornește oricum: trebuie ca diferența dintre ce estimează fiscul și ce ai declarat să treacă de ambele praguri — peste 10% din veniturile tale și cel puțin 50.000 de lei. Dar la chirii de câteva mii de lei pe lună, ținute nedeclarate câțiva ani, pragul se atinge repede. Vezi de la ce sumă începe verificarea și cum te aperi.
Declari. Atât. Depui Declarația Unică cu veniturile reale, iar dacă termenul a trecut, o depui oricum — penalitățile de întârziere sunt de zeci de lei, nu de mii.
Cel mai important: dacă declari tu, din proprie inițiativă, ieși complet din zona celor 70%. Cota aia se aplică doar banilor cărora ANAF nu le poate identifica sursa. Un venit declarat are sursă. Pentru anii mai vechi, o oră cu un contabil e cea mai bună investiție pe care o poți face.
Plata o faci în cinci minute, prin Ghișeul.ro. Fără comision, fără drum la ghișeu.
Cum declari în 5 pași — fără să mergi la ANAF
Intră pe anaf.ro, în Spațiul Privat Virtual. Cu certificat digital sau user și parolă. Dacă nu ai cont, vezi cum îți faci cont SPV — durează câteva zile, deci nu-l lăsa pe ultima sută de metri.
Deschide Declarația Unică (D212). Alegi categoria „venituri din cedarea folosinței bunurilor” — adică chirii. Din 2026 completezi direct în browser, fără PDF de descărcat.
Completează suma brută anuală (totalul chiriei încasate) pentru fiecare contract. Sistemul calculează automat venitul net (−20%) și impozitul (10%).
Verifică CASS. Dacă venitul net din toate veniturile din capital depășește 24.300 lei, bifezi CASS. Dacă nu, treci mai departe.
Trimite și plătește. Primești număr de înregistrare. Plata se face online, prin Ghișeul.ro, fără comision. Termen: 25 mai anul următor. Dacă plătești până pe 15 aprilie, prinzi o bonificație de 3%.
Greșelile pe care le face toată lumea
Declară chiria netă (ce primesc în mână), nu brută. Impozitul se calculează pe totalul chiriei din contract, nu pe ce rămâne după facturi.
Uită de CASS când depășesc pragul. Dacă ai două apartamente și venitul net total trece de 24.300 lei, plătești CASS pe plafon, nu pe fiecare contract.
Nu înregistrează contractul la ANAF. E o obligație separată de declararea venitului, cu termen de 30 de zile. Mulți o ratează complet.
Ratează bonificația de 3%. La 2.000 lei impozit, înseamnă 60 de lei aruncați degeaba pentru că ai amânat plata cu o lună.
Lasă pe ultima zi. SPV-ul se încarcă greu în ultimele zile înainte de 25 mai. Trimite cu câteva zile înainte, ca să ai timp pentru erori tehnice.
Întrebări frecvente despre impozitul pe chirie
Cât este impozitul pe chirie în 2026?
Impozitul pe chirie este 10% din venitul net. Venitul net se calculează scăzând 20% cheltuieli forfetare din chiria încasată. Practic: dacă încasezi 1.000 lei pe lună (12.000 lei pe an), plătești 10% din 9.600 lei, adică 960 lei pe an sau 80 lei pe lună. Efectiv, înseamnă circa 8% din chiria brută.
Ce s-a schimbat la impozitul pe chirie față de anul trecut?
Au dispărut normele de venit, sistemul prin care unii proprietari plăteau un impozit fix indiferent cât încasau. Acum toți proprietarii calculează impozitul pe chiria reală. A dispărut și sistemul real, cu deducerea cheltuielilor efective. Cota forfetară de cheltuieli a rămas 20%, aplicată automat.
Trebuie să plătesc CASS dacă închiriez un apartament?
Doar dacă venitul net din chirii depășește 24.300 lei pe an, adică 6 salarii minime brute. Asta înseamnă o chirie brută de peste 2.531 lei pe lună. Sub prag nu plătești CASS. Peste, plătești 2.430 lei fix (10% din plafonul de 6 salarii). Atenție: pragul se calculează pe toate veniturile din capital adunate, nu doar pe chirii.
Trebuie să înregistrez contractul de închiriere la ANAF?
Da. Contractul și orice modificare se înregistrează la ANAF în maximum 30 de zile de la semnare, online prin SPV sau la ghișeu, cu formularul C168. Din 2026 obligația se aplică atât proprietarilor unici, cât și coproprietarilor. Bonus: un contract înregistrat devine titlu executoriu, deci poți recupera chiria restantă fără proces lung.
Cine plătește impozitul dacă închiriez unei firme?
Dacă chiriașul este o persoană juridică, aceasta reține impozitul la sursă și îl plătește în locul tău. Nu mai depui Declarația Unică pentru acel venit și poți cere firmei un document care atestă impozitul reținut. Venitul intră totuși în cumulul pentru CASS.
Garanția primită de la chiriaș se impozitează?
Nu. Garanția nu este venit, fiindcă o returnezi la finalul contractului. Devine venit impozabil doar dacă o folosești pentru plata chiriei, de exemplu pentru ultima lună, caz în care trebuie declarată.
Pot deduce cheltuieli reale, cum ar fi renovări sau reparații?
Nu. A dispărut sistemul real, în care puteai deduce cheltuielile efective. A rămas doar cota forfetară de 20%, aplicată automat, indiferent de cheltuielile tale reale. Vestea bună: nu mai trebuie să păstrezi facturi pentru deducere.
Cum se împarte impozitul dacă apartamentul e al ambilor soți?
La coproprietate, venitul se împarte între proprietari proporțional cu cotele deținute, iar fiecare declară cota lui în propria Declarație Unică. Dacă apartamentul e al ambilor soți în mod egal, fiecare declară jumătate din chirie. La o chirie de 4.000 lei pe lună, împărțită între soți, fiecare rămâne sub pragul de CASS și economisiți 2.430 de lei pe an.
Dacă am dat chiria în negru, ce fac acum?
Depui Declarația Unică și declari veniturile, chiar dacă termenul a trecut. Amenda pentru nedepunere e între 50 și 500 de lei, iar dobânzile de întârziere sunt de 0,02% pe zi — zeci de lei, nu mii. Riscul adevărat e altul: dacă ANAF găsește banii și nu le poți dovedi sursa, cota nu mai e 10%, ci 70%, plus penalitate. Un venit declarat are sursă. Vezi ghidul despre veniturile nejustificate și impozitul de 70%.
Unde plătesc impozitul pe chirie?
Pe Ghișeul.ro, platforma națională de plăți a statului, sau direct din SPV, care te redirecționează tot acolo. Platforma nu percepe comision. Dacă plătești până pe 15 aprilie, prinzi bonificația de 3% din impozit. Atenție: platforma a fost clonată, deci intră scriind tu adresa în browser, nu dintr-un link primit pe SMS. Vezi cum plătești corect pe Ghișeul.ro.
Dacă chiria e în euro, cum calculez impozitul?
Chiria în euro se convertește în lei folosind cursul mediu anual comunicat de BNR, aproximativ 4,97 lei pe euro pentru 2025. Aplici cursul la suma totală încasată, obții venitul brut în lei, scazi 20% forfetar și aplici 10% impozit. Calculatorul de mai sus face conversia automat.
Care e diferența între chiria clasică și Airbnb la impozit?
La chiria clasică pe termen lung, cota forfetară e 20%, deci impozitul efectiv e circa 8% din brut. La regimul turistic (Airbnb, Booking), cota forfetară e 30% și apar obligații noi: cod SITUR, bon fiscal, e-Factura. Sunt două regimuri diferite, declarate separat. Vezi ghidul despre impozitul Airbnb și Booking.
Ce se întâmplă dacă ANAF găsește chirii nedeclarate pe mai mulți ani?
Dacă banii apar în conturi sau în cheltuieli și nu le poți dovedi sursa, se aplică cota pentru veniturile fără sursă identificată: 70%, plus o posibilă penalitate de nedeclarare. Verificarea pornește doar dacă diferența depășește 10% din veniturile tale declarate și e de cel puțin 50.000 de lei, ambele condiții simultan. Înainte de control primești o notificare și ai 30 de zile în care o declarație rectificativă te scoate din zona respectivă.
Citește și restul ghidurilor despre chirii și taxe
Surse
Nu e panică, e doar un calcul.
Folosește calculatorul, află suma exactă și trimite declarația online în zece minute.
Calculează impozitul meu acum →
