Noua Casă 2026 continuă oficial cu un plafon de garantare de 500 milioane lei. Avansul rămâne de la 5%, dar programul nu este automat cel mai ieftin credit ipotecar din piață. Calculatorul Deciziei FTB îți arată cât cash economisești la început, ce rată ai la IRCC-ul actual, cât costă garanția de stat și dacă un ipotecar standard cu dobândă fixă poate fi mai bun în primii ani.
Programul Noua Casă 2026 este operațional în baza HG nr. 371/2026, care alocă până la 31 decembrie un plafon al garanțiilor de 500 milioane lei. Pentru locuințe cu preț de maximum 70.000 euro, avansul minim este 5%, creditul poate ajunge la 66.500 euro și garanția de stat la 50% din credit. Pentru locuințe noi sau consolidate eligibile cu preț între 70.001 și 140.000 euro, avansul este 15%, creditul poate ajunge la 119.000 euro, iar garanția la 60%.
IRCC trimestrial aplicabil în august 2026 este 5,56%. ING publică pentru Noua Casă o dobândă de 7,56% până la 31 august, iar CEC Bank publică 7,46% pentru clienții care își încasează venitul la bancă și 7,56% fără această condiție. Comisionul FNGCIMM din ofertele curente este 0,15% pe an din soldul garanției, nu din întregul credit.
Nu: „doar venituri din România”, nu: „închirierea e interzisă 5 ani”, nu: „comisionul e 0,4% din credit”
Criteriile generale publicate de FNGCIMM nu impun o condiție universală ca venitul să fie obținut doar în România; banca decide ce venit acceptă. Închirierea este posibilă cu acordul băncii și apoi al Ministerului Finanțelor. Iar comisionul de gestiune publicat în ofertele actuale este 0,15% pe an aplicat soldului garanției, adică 50% sau 60% din soldul creditului, nu întregului credit.
Calculatorul Deciziei FTB: Noua Casă sau ipotecar standard?
Acesta este instrumentul care lipsește din comparațiile clasice. Noua Casă poate câștiga la avans și poate pierde la rata din primii ani, în timp ce un credit standard poate cere mai mult cash dar oferi o perioadă inițială cu dobândă fixă mai mică. Introdu aceeași locuință și aceeași perioadă pentru ambele variante.
Cât economisești la intrare și ce plătești în primii 5 ani
Comparația pe 5 ani include avansul, ratele estimate, evaluarea și comisionul FNGCIMM pentru Noua Casă. Nu include onorarii notariale, asigurări, taxe RNPM sau costuri de cont, deoarece diferă între dosare și produse. Pentru acestea folosește separat ghidul de taxe notariale. La creditul standard, dobânda după perioada fixă este doar scenariul introdus de tine.
În august 2026, dobânda Noua Casă este în jurul formulei IRCC + marjă, adică aproximativ 7,46–7,56% în ofertele curente verificate. În același timp, există credite ipotecare standard cu dobândă fixă introductorie sub 5% pentru anumite profiluri. Noua Casă poate economisi zeci de mii de lei la avans, dar standardul poate avea rată inițială mai mică și mai multă flexibilitate. Calculatorul nu declară un câștigător universal; îți arată prețul fiecărei alegeri.
Cine este eligibil pentru Noua Casă în 2026
FNGCIMM publică trei condiții generale de program, la care se adaugă regulile proprii ale băncii. Formularea exactă este mai importantă decât rezumatele de tip „trebuie să fie prima ta casă”.
Nu deții locuință sau deții cel mult una sub 50 mp
La data solicitării, fie nu deții nicio locuință în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul/soția, fie deții cel mult o locuință cu suprafață utilă mai mică de 50 mp, dobândită prin alt mod decât prin Prima Casă/Noua Casă.
Cumperi o singură locuință prin program
Locuința trebuie să fie în România și înscrisă în cartea funciară în condițiile programului. Certificatul energetic trebuie să fie într-una dintre clasele A, B sau C, conform documentației cerute de FNGCIMM.
Treci analiza băncii
FNGCIMM nu înlocuiește scoringul bancar. Finanțatorul stabilește veniturile acceptate, vechimea, gradul de îndatorare și celelalte criterii. Verifică înainte cu calculatorul de grad de îndatorare 2026.
Nu. Programul se accesează o singură dată.
FNGCIMM spune explicit că Noua Casă este continuatorul programului Prima Casă. Dacă ai avut calitatea de beneficiar în Prima Casă, nu mai ești eligibil pentru Noua Casă. Termenul de 5 ani se referă la interdicția de înstrăinare a imobilului, nu la o perioadă după care primești din nou dreptul la facilitate.
Criteriile generale FNGCIMM nu conțin o regulă universală „venitul trebuie obținut în România”. Băncile au norme proprii privind veniturile acceptate. Așadar, dacă lucrezi în străinătate, întrebarea corectă este ce finanțator din program îți acceptă venitul și în ce condiții, nu dacă programul te exclude automat.
Avans, preț și garanția statului: cele două paliere
| Locuință | Preț | Credit maxim | Avans minim | Garanție stat |
|---|---|---|---|---|
| Nouă, consolidată sau veche eligibilă | ≤ 70.000 € | 66.500 € | 5% | până la 50% din credit |
| Nouă / consolidată, recepție ≤ 5 ani | 70.001–140.000 € | 119.000 € | 15% | până la 60% din credit |
| Locuință veche | peste 70.000 € | Nu intră în palierul mare | — | — |
| Orice locuință | peste 140.000 € | În afara programului | — | — |
„Locuință nouă” are o definiție tehnică în program: documentele de recepție la terminarea construcției trebuie să fi fost semnate cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului. La consolidare, aceeași logică de 5 ani se aplică recepției lucrărilor de intervenție.
70.000 și 140.000 euro sunt praguri de preț; 66.500 și 119.000 euro sunt plafoane de credit
La preț de 70.000 euro și avans 5%, creditul este 66.500 euro. La 140.000 euro și avans 15%, creditul este 119.000 euro. Garanția de 50% sau 60% se aplică creditului, nu prețului integral al locuinței.
Dobânda Noua Casă în august 2026: ce publică băncile
IRCC trimestrial publicat de BNR pentru trimestrul I 2026 este 5,56% și este reperul aplicabil de la 1 iulie. Programul plafonează marja la maximum 2 puncte procentuale, iar unele bănci merg sub acest nivel.
IRCC 5,56% + marjă fixă 2%. Exemplul oficial include comisionul FNGCIMM și publică DAE pentru rate egale și descrescătoare.
IRCC + 1,90% cu încasarea salariului la CEC; IRCC + 2,00% fără încasarea venitului.
Perioadă maximă 30 de ani, avans de la 5%, comision FNGCIMM 0,15% din soldul garanției și evaluare publicată separat.
Exim Banca Românească a anunțat la 27 mai 2026 formula programului și un exemplu la dobânda de 7,58%, calculat cu IRCC-ul de atunci. Pentru o comparație făcută astăzi trebuie folosit IRCC-ul trimestrial actual de 5,56%, nu o cifră dintr-o ofertă reprezentativă mai veche.
Avantajul structural al programului este avansul redus și marja plafonată. Dar în vara lui 2026 există credite ipotecare standard cu dobândă fixă introductorie în jur de 4,8–5,0% pentru anumite profiluri, înainte de trecerea ulterioară la IRCC + marjă. Tocmai de aceea comparația trebuie făcută pe aceeași locuință și aceeași perioadă, nu pe sloganul „program de stat = cel mai ieftin”.
Costul real peste avans: aici era cea mai mare eroare
Programul are costuri specifice, însă comisionul FNGCIMM este mult mai mic decât cifra de 0,25–0,4% din întregul sold al creditului care circulă în multe explicații. Ofertele oficiale 2026 verificate publică 0,15% pe an din soldul garanției.
| Cost | Cum se calculează | Ce trebuie să reții |
|---|---|---|
| Avans | 5% sau 15% | Principalul avantaj de cash al programului |
| Depozit colateral | dobânda aferentă a 3 rate | Sumă blocată pentru garantarea dobânzii |
| Comision FNGCIMM | 0,15%/an × sold garanție | Sold garanție = 50% sau 60% din sold credit |
| Evaluare | conform tarifului băncii/evaluatorului | BRD publică 500 lei pentru apartament în exemplul său |
| Onorarii notariale relevante | condiții preferențiale ale programului | FNGCIMM indică niveluri cu 30% mai reduse, cu excepțiile legale aplicabile |
| Asigurarea locuinței | obligatorie pe durata creditului | Costul depinde de locuință și poliță |
Credit 500.000 lei, garanție 60%: baza comisionului este 300.000 lei, nu 500.000 lei.
La 0,15% pe an, comisionul ar fi aproximativ 450 lei dacă soldul garanției ar rămâne 300.000 lei tot anul. În realitate, soldul scade pe măsură ce rambursezi principalul, iar calculul exact urmează contractul și mecanismul finanțatorului. Calculatorul FTB estimează comisionul pe soldul garantat în fiecare lună.
Depozitul colateral este o altă sumă pe care avansul de 5% nu o arată. BRD descrie garanția ca ipotecă asupra sumelor de bani blocate în cont, în valoare egală cu dobânda aferentă a trei rate. Calculatorul nostru o estimează folosind primele luni de dobândă; banca îți va comunica suma exactă.
Poți vinde sau închiria? Regula reală, nu legenda de pe internet
Programul are o interdicție de înstrăinare de 5 ani, dar vânzarea și închirierea nu au aceeași regulă.
Înainte de termen, FNGCIMM indică două căi principale: rambursarea integrală a creditului sau preluarea creditului de o persoană eligibilă, cu procedurile și acordurile necesare. După 5 ani tot trebuie ridicate interdicțiile prin acordurile competente.
FNGCIMM precizează că ai nevoie întâi de acordul băncii finanțatoare, apoi de acordul scris al Ministerului Finanțelor. Nu este corect să spui simplu că închirierea este interzisă cinci ani.
Pentru modificări precum sediu de firmă sau anumite schimbări ale imobilului, FNGCIMM indică de asemenea traseul prin bancă și Ministerul Finanțelor. Dacă flexibilitatea de a te muta, închiria sau vinde rapid este importantă pentru tine, aceasta trebuie pusă în aceeași balanță cu economia de avans.
Un job în alt oraș, un copil, o despărțire sau nevoia unei locuințe mai mari pot transforma restricția de înstrăinare într-un cost real, chiar dacă nu apare în DAE. De aceea Calculatorul Deciziei FTB compară bani, dar verdictul editorial ține cont și de flexibilitate.
Garanția statului nu înseamnă că statul îți plătește creditul
Aceasta este probabil cea mai importantă idee de risc din tot programul. Garanția protejează finanțatorul pentru partea garantată; nu te exonerează pe tine de datorie dacă nu mai plătești.
Dacă Ministerul Finanțelor achită către bancă suma aferentă garanției, beneficiarul trebuie să restituie statului suma plătită, la care se adaugă accesoriile prevăzute de Codul de procedură fiscală. Pentru diferența de credit nerambursată rămâne obligația față de finanțator conform contractului.
Cu alte cuvinte, „garanție de stat 60%” nu înseamnă „dacă nu mai pot plăti, statul acoperă 60% și eu scap”. Pentru cumpărător, riscul de supraîndatorare rămâne. Verifică suma suportabilă cu Pragul Băncii FTB, nu doar suma maximă pe care banca este dispusă să o aprobe.
Noua Casă vs credit ipotecar standard în 2026
| Criteriu | Noua Casă 2026 | Ipotecar standard |
|---|---|---|
| Avans | 5% până la 70.000 €; 15% palier nou | De regulă de la 15%, în funcție de bancă și profil |
| Dobândă la început | Variabilă, IRCC + marjă; 7,46–7,56% în exemple curente | Poate exista dobândă fixă promoțională sub nivelul NC |
| Garanție de stat | 50% / 60% din credit | Nu |
| Comision FNGCIMM | 0,15%/an din soldul garanției | Nu |
| Preț / tip locuință | Restricții de program | Mai flexibil |
| Vânzare în primii 5 ani | Interdicție legală, cu excepții limitate | Nu există interdicția specifică programului; rămân procedurile ipotecii |
| Închiriere | Necesită acord bancă + Ministerul Finanțelor | În funcție de contractul de credit și ipotecă |
| Rambursare anticipată | Produsele curente verificate publică 0 comision bancar | Verifici oferta; multe ipotecare actuale publică 0 |
Ai nevoie să reduci cash-ul inițial, locuința se încadrează perfect în program, nu ai plan de mutare rapidă și bugetul suportă o dobândă variabilă. La o proprietate de 70.000 euro, diferența dintre 5% și 15% avans înseamnă 7.000 euro cash păstrați la început.
Ai deja avansul de 15% sau mai mult, vrei dobândă fixă în primii ani, proprietatea este veche și peste 70.000 euro, prețul depășește 140.000 euro sau libertatea de a vinde și închiria este importantă. În 2026, diferența de dobândă din primii ani poate compensa o parte din avantajul de avans al programului.
Poți rezerva plafon pentru o locuință încă nefinalizată?
Regula de eligibilitate pentru achiziția finală cere locuință înscrisă în cartea funciară. Totuși, există mecanismul promisiunii de garantare. BRD, de exemplu, publică posibilitatea unei promisiuni valabile 18 luni pentru o construcție care nu este încă finalizată. FNGCIMM include promisiunea de garantare în lista de documente și fluxuri ale programului.
Asta nu înseamnă că poți trage creditul final pe un imobil fără documentele necesare. Înseamnă că, în anumite condiții și la un finanțator care oferă mecanismul, poți rezerva cadrul garanției pentru locuința viitoare. Cere în scris termenul, costurile și condițiile în care promisiunea se transformă în garanție.
Pașii corecți înainte să semnezi antecontractul
Verifică dacă ai mai fost beneficiar Prima Casă/Noua Casă
Dacă da, programul nu se accesează a doua oară. Nu confunda regula de acces unic cu termenul de 5 ani al interdicției de vânzare.
Obține pre-aprobarea financiară
Vezi cât îți aprobă banca înainte să dai avans vânzătorului. Folosește calculatorul de grad de îndatorare pentru o pre-calificare proprie.
Verifică tipul juridic și „vârsta” locuinței
Peste 70.000 euro, palierul mare este rezervat locuințelor noi/consolidate eligibile. Cere documentele de recepție și extrasul de carte funciară înainte să presupui că apartamentul intră în program.
Compară Noua Casă cu cel puțin un standard fix
Cere pentru aceeași sumă și durată rata, DAE, valoarea totală plătibilă, avansul și costurile. Introdu dobânda fixă și cea variabilă în Calculatorul Deciziei FTB.
Pune în buget depozitul colateral și costurile de tranzacție
Avansul nu este tot cash-ul necesar. Separă evaluarea, notarul, asigurările și eventualele costuri de cont. Pentru notar folosește ghidul dedicat.
Protejează antecontractul
Nu semna un antecontract care te obligă să pierzi avansul dacă finanțarea sau garanția nu se aprobă. Condiția suspensivă privind obținerea creditului trebuie discutată cu notarul sau profesionistul care te asistă.
Creditul este doar una dintre piesele cumpărării
După finanțare urmează evaluarea, notarul, ipoteca, intabularea, asigurarea și costurile de proprietar. Vezi traseul complet înainte să dai avansul.
Cum cumperi o casă în România →Mituri care te pot costa bani
Întrebări frecvente despre Noua Casă 2026
Ce este programul Noua Casă în 2026?
Noua Casă este programul guvernamental prin care creditele pentru achiziția unei locuințe sunt garantate parțial de stat prin FNGCIMM. Pentru 2026, HG nr. 371/2026 a alocat un plafon total al garanțiilor de 500 milioane lei până la 31 decembrie 2026.
Cât avans trebuie la Noua Casă în 2026?
Avansul minim este 5% pentru o locuință cu preț de maximum 70.000 euro. Pentru o locuință nouă sau consolidată eligibilă cu preț între 70.001 și 140.000 euro, avansul minim este 15%.
Pot cumpăra o locuință veche de peste 70.000 euro prin Noua Casă?
Nu în palierul de finanțare 70.001-140.000 euro. Creditul de până la 119.000 euro și garanția de până la 60% sunt pentru locuințe noi sau consolidate în sensul programului, adică recepționate cu cel mult 5 ani înainte de solicitarea creditului. Locuințele vechi intră în plafonul de până la 70.000 euro.
Cât este dobânda Noua Casă în august 2026?
IRCC trimestrial aplicabil este 5,56%. Mai multe bănci participante publică formula IRCC plus o marjă de maximum 2 puncte procentuale; de exemplu, ING afișează 7,56% până la 31 august 2026, iar CEC Bank publică 7,46% pentru clienții care încasează salariul la bancă și 7,56% pentru ceilalți, conform grilei valabile din 1 iulie 2026.
Cât este comisionul FNGCIMM?
În ofertele curente publicate de bănci pentru Noua Casă, comisionul de gestiune datorat FNGCIMM este 0,15% pe an și se aplică la soldul garanției de stat, nu la întregul sold al creditului. Garanția reprezintă 50% sau 60% din credit, în funcție de categoria locuinței.
Ce este depozitul colateral pentru trei rate de dobândă?
Programul cere constituirea unui depozit colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare egală cu dobânda aferentă a trei rate. Calculatorul FTB îl estimează aproximativ folosind primele trei luni de dobândă, dar suma exactă este stabilită de bancă.
Pot închiria locuința cumpărată prin Noua Casă?
Da, dar nu liber. FNGCIMM precizează că pentru închiriere trebuie obținut mai întâi acordul băncii finanțatoare, apoi acordul scris al Ministerului Finanțelor. Prin urmare, formularea simplă «nu poți închiria 5 ani» este inexactă.
Pot vinde locuința în primii 5 ani?
Există o interdicție de înstrăinare în primii 5 ani. FNGCIMM indică două situații în care vânzarea poate fi realizată înainte de expirarea termenului: rambursarea integrală a creditului sau preluarea creditului de o persoană eligibilă în program, cu demersurile și acordurile necesare.
După 5 ani pot vinde fără niciun acord?
Nu automat. FNGCIMM arată că pentru înstrăinarea unei locuințe cumpărate prin program trebuie solicitate acordurile necesare de la banca finanțatoare și Ministerul Finanțelor pentru ridicarea interdicțiilor.
Dacă am mai avut Prima Casă pot lua acum Noua Casă?
Nu. FNGCIMM precizează că programul Noua Casă este continuatorul Prima Casă, iar facilitatea poate fi accesată o singură dată. Dacă ai avut calitatea de beneficiar Prima Casă, nu mai ești eligibil pentru Noua Casă.
Trebuie să am veniturile obținute în România?
Criteriile generale de eligibilitate publicate de FNGCIMM nu prevăd o condiție universală ca venitul să fie obținut numai în România. Fiecare bancă aplică însă propriile norme de creditare și decide ce tipuri de venit acceptă și în ce condiții.
Ce locuință pot deține deja ca să fiu eligibil?
La data solicitării trebuie fie să nu deții nicio locuință, fie să deții cel mult o locuință cu suprafață utilă mai mică de 50 mp, dobândită prin alt mod decât prin program. Condiția se verifică pentru proprietatea exclusivă sau deținută împreună cu soțul sau soția.
Garanția statului îmi șterge datoria dacă nu mai pot plăti?
Nu. Dacă statul plătește garanția către finanțator, beneficiarul trebuie să restituie statului suma achitată în contul garanției, împreună cu accesoriile prevăzute de legislația fiscală, iar diferența de credit rămasă se datorează băncii conform contractului.
Noua Casă este automat mai ieftină decât un credit ipotecar standard?
Nu. Avantajul principal este avansul redus, dar dobânda Noua Casă este variabilă. În august 2026 există credite ipotecare standard cu dobândă fixă introductorie sub nivelul curent al dobânzii Noua Casă. Comparația trebuie făcută pe cash-ul inițial, rata, DAE, costul pe perioada fixă, costurile recurente și flexibilitate.
Mai sunt fonduri Noua Casă în 2026?
Plafonul național aprobat pentru 2026 este 500 milioane lei, dar disponibilitatea efectivă depinde de plafoanele alocate finanțatorilor și de cererile deja aprobate. Nu există în sursele oficiale consultate un contor public în timp real al sumei rămase; verifică direct la banca participantă înainte de antecontract.
Ce citești mai departe
- HG nr. 371/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 382/6 mai 2026 — plafon Noua Casă 2026 de 500 milioane lei până la 31 decembrie.
- Ministerul Finanțelor — comunicatul privind continuarea programului Noua Casă în 2026.
- FNGCIMM — condiții de eligibilitate, plafoane de garanție, documente și întrebări frecvente privind vânzarea, închirierea și obligațiile beneficiarului.
- BNR — IRCC trimestrial 2026T1: 5,56%.
- ING Noua Casă — ofertă și exemplu reprezentativ valabile până la 31 august 2026: IRCC 5,56% + marjă 2%, comision FNGCIMM inclus.
- CEC Bank — grila de dobânzi valabilă de la 1 iulie 2026: Noua Casă 7,46% cu încasarea venitului, 7,56% fără.
- BRD — produsul Noua Casă: IRCC + 2%, depozit colateral pentru dobânda aferentă a trei rate și comision FNGCIMM 0,15% din soldul garanției.
Calculatorul folosește formule financiare de anuitate și o estimare lunară a comisionului de gestiune aplicat soldului garantat. Nu reproduce oferta contractuală a unei bănci. Datele bancare se pot schimba; verifică oferta personalizată înainte de antecontract.
Material informativ. Nu este ofertă de credit și nu garantează eligibilitatea. Programul are reguli legale, iar fiecare finanțator aplică și norme proprii de creditare. Pentru actele juridice privind antecontractul, vânzarea, închirierea sau radierea sarcinilor, verifică documentele oficiale și cere explicații băncii, notarului sau profesionistului care te asistă.
Avansul mic îți deschide ușa. Costul și flexibilitatea decid dacă merită.
Compară Noua Casă cu un ipotecar standard pe aceeași locuință. Vezi cash-ul economisit la început, rata din primii ani și ce primești în schimbul restricțiilor programului.
